Трафик в квадрате: почему надо покупать ретейл на Ленинском прямо сейчас :: Активы :: РБК Недвижимость

Вместе с экспертами рассказываем о преимуществах локации и инвестиций в ретейл на Ленинском Фото: STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Ретейл исторически считается одним из самых ликвидных и статусных активов в портфеле инвестора. Дополнительным преимуществом может стать дефицит предложения в локации. Например, подобная ситуация сейчас наблюдается в одном из самых престижных районов столицы — на Ленинском проспекте.

Здесь же появится премиальный бизнес-центр STONE Ленинский, в составе которого представлен ретейл. Учитывая отсутствие конкурентного предложения в окружении и высокий отложенный спрос на ретейл Ленинского проспекта со стороны арендаторов, новое предложение становится ликвидным активом для инвестора.

Защита от инфляции

Недвижимость в любой кризис остается одним из самых надежных активов. Это подтверждают события последних месяцев, когда рынки ценных бумаг и валют вели себя непредсказуемо, а депозиты вслед за снижением ключевой ставки ЦБ тоже показали падение доходности.

По данным Knight Frank Russia, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 127,3 млрд руб. Этот показатель стал рекордным и превышает все полугодовые объемы вложений прошлых лет начиная с 2015 года.

Одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости является торговая. Согласно оценкам Knight Frank Russia, она занимает второе место по объему инвестиций в 2022 году, уступая лишь площадкам под девелопмент. Популярность торговых помещений объясняется несколькими причинами. Во-первых, покупка ретейла часто эквивалентна по бюджету покупке квартиры в аналогичном классе и локации, при этом может приносить доход в два раза больше, чем жилье. Во-вторых, коммерческое помещение — это фиксированный договор аренды с ежегодно индексируемой ставкой. Именно поэтому инвесторы хотят иметь в своем портфеле объекты ретейла.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Заработать на ретейле

Вложиться в ретейл — это разумное решение, чтобы прежде всего сохранить свои денежные средства, считает директор направления стрит-ретейла компании Knight Frank Russia Ирина Козина. «Доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения», — отметила Ирина Козина.

Рынок ретейла сохраняет сегодня свою привлекательность, согласна с коллегой партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. «Совершенно точно любой кризис дает возможности инвесторам. Но здесь важно выбрать правильный формат и изучить запросы аудитории. Если не переборщить с объемами и качественно наполнить их, то торговые площадки будут пользоваться спросом. Например, сегодня в жилых массивах и офисных проектах востребованы лайф-стайл, спортивно-оздоровительные площадки и различные сервисы», — сказала Ольга Антонова.

Высокой ликвидностью для арендаторов и инвесторов обладают помещения на первых этажах бизнес-центров, отметил директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Борис Маца. «Это связано с тем, что ретейл внутри БЦ обеспечивается естественным потоком посетителей, а набор потенциальных арендаторов в качественных пространствах support retail понятен как пользователям, так и владельцам помещений», — пояснил он.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Трафик в квадрате

Преимущество ретейла в составе бизнес-центров — двойной трафик. Посетителями торговой галереи становятся и резиденты офисов, и жители окружающих домов. Благодаря трансформации бизнес-центров их территория стала открытой, следовательно, и внутренняя инфраструктура начинает масштабироваться и работать в том числе на жителей района. В результате бизнес-центры становятся не только офисным пространством, но и районными точками притяжения, формирующими локальный спрос.

Кроме того, сегодня в целом спрос смещается от центральных торговых коридоров к локальным инфраструктурным объектам, что повышает ликвидность таких площадей. «В последнее время все большую популярность набирает коллаборация торговых пространств с жилыми и офисными комплексами, активное развитие ТПУ и МФК тому яркий пример», — отметил генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин. По его словам, в рамках ежедневной рутины и импульсных потребностей данные форматы (офис + торговая составляющая) особенно удобны. Сокращение и структурирование стихийного паркинга в городе только подтверждает это, добавил Евгений Кузьмин.

По такому принципу девелопер STONE HEDGE создает премиальный бизнес-центр STONE Ленинский, где помимо офисных площадей представлены торговые помещения под инфраструктуру первой необходимости. Они разместятся в двухуровневом стилобате, фасад которого будет выполнен из гранита. В нем использован классический архитектурный прием оформления стилобата (черный гранит и витринное остекление), который визуально создает welcome-эффект для торговых помещений в проекте и вовлекает горожан в сформированное пространство. Продуманные пешеходные маршруты вдоль здания сформируют стабильный клиентский поток, а гостевой паркинг — автомобильный трафик.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Рубен Аракелян, архитектор и сооснователь бюро WALL:

— Архитектура бизнес-центра STONE Ленинский — сильный пространственный жест. Длинный стилобат из черного гранита формирует фронт улицы и полноценную структуру первых этажей с городской инфраструктурой. Здание находится на рельефе с перепадом высот, и мы решили за счет этой особенности создать интересное общественное пространство. Центральная часть объема ровная, далее от нее каскадом идут ступени амфитеатра, по которым посетители и сотрудники поднимаются в лобби башен. На первом этаже расположены ретейл, торговая галерея и кафе, на втором продолжается торговая галерея, размещены столовая и кафе для сотрудников, а также спортивная зона. На крыше двухэтажного стилобата находится зеленая терраса для отдыха сотрудников.

Ретейл на Ленинском

Одним из ключевых критериев успешной инвестиции в ретейл является локация. Большим спросом пользуются качественные помещения с хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком, а безусловным конкурентным преимуществом становится дефицит предложения в локации. Например, подобная ситуация сейчас наблюдается в районе Ленинского проспекта. Сегодня на продажу в локации представлено менее 1% уникальных предложений от общего объема торговых помещений в городе. В основном они расположены в домах 1940–1960-х годов постройки. При этом все помещения на Ленинском вне зависимости от морального устаревания зданий экспонируются по высоким ставкам аренды — начиная от 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Район является одним из самых престижных и характеризуется развитой транспортной инфраструктурой. Несмотря на привлекательность локации, здесь отсутствует конкурентное предложение в ретейле и офисах. «На Ленинском проспекте ощущается дефицит качественных площадок под торговлю в формате street retail», — говорит Ирина Козина. «Большая часть помещений находится в старых жилых и административных домах, которые не соответствуют параметрам современных арендаторов: имеют подвалы, антресоли, много несущих стен, низкие потолки, а также обладают недостаточными техническими характеристиками. Поэтому торговые помещения в составе нового проекта здесь будут востребованы», — рассказала она.

О недостатке качественных торговых площадок в районе Ленинского проспекта заявила и Ольга Антонова. По ее словам, несмотря на свой престижный статус, район имеет низкую обеспеченность торговыми помещениями. «Район Ленинского проспекта исторически дорогой для девелоперов, ретейл был точечным на первых этажах и ориентирован на премиальные товары для дома и интерьера. В итоге сегодня в локации мы наблюдаем умеренный дефицит качественного и разнообразного по функционалу ретейла. Поэтому потенциал развития сегмента остается здесь высоким», — пояснила эксперт.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Эксклюзивное предложение

Исключением является новый премиальный бизнес-центр STONE Ленинский. Он станет одним из первых в районе качественным офисным объектом за последнее десятилетие. Бизнес-центр класса А разместится на улице Вавилова — в четырех минутах ходьбы от станции метро «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина». В его составе также предусмотрен ретейл, который на днях девелопер STONE HEDGE вывел в продажу.

«Направление Ленинского проспекта считается престижным, но в то же время здесь нет большого разнообразия современных торговых центров или торговых пространств в коллаборации с офисными. Поэтому предложение от Stone Hedge на горизонте ближайших трех — шести лет может быть одним из самых востребованных», — считает генеральный директор Ricci | BlackStone. По его мнению, для инвестиций и для бизнеса STONE Ленинский станет привлекательным вариантом за счет наличия активного трафика и фактического отсутствия конкуренции среди качественного современного ретейла. В пользу этого говорит и хорошая транспортная доступность.

Ограниченность предложения может создать высокий интерес для повседневного спроса. «Объемный жилой массив и центральный офис «Сбера» поблизости также играют на руку. К тому же более крупные современные торговые площадки располагаются ближе ко МКАД, что за счет расположения уже не считается конкурентной площадью с тем ретейлом, который предлагает STONE HEDGE на Ленинском», — добавил Кузьмин.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Бизнес-центр STONE Ленинский

Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский представляет собой две офисные башни: S — 12 этажей и L — 23 этажа. Бизнес-центр рассчитан на 6,4 тыс. сотрудников. Помимо офисных пространств, первые два этажа бизнес-центра будут отведены под ретейл. В проекте представлена широкая линейка предложения торговых помещений. Первый — классический street-retail на первой линии улицы Вавилова с отдельным входом и потолками до 6,8 м, которые позволяют возвести антресоль. Здесь можно разместить магазин, аптеку, химчистку, салон красоты. Также есть отдельные помещения с технологией под ресторан с возможностью организовать летнюю террасу. Еще один формат — помещения под инфраструктуру первой необходимости в торговой галерее со свободным входом для всех жителей района.

Подробнее о проекте читайте в нашем материале «Премиальный STONE Ленинский. Самое важное о новом деловом пространстве»

Стратегия успешной инвестиции

Согласно стратегии девелопера, на объекты торговой инфраструктуры в STONE Ленинский приходится порядка 10% общего объема площадей. Продуманное соотношение позволяет удовлетворить потребности резидентов и повышает ликвидность предложения для инвесторов, которые планируют сдавать помещение в аренду. Благодаря такому подходу во всех бизнес-центрах STONE ретейл демонстрирует высокую динамику продаж — в среднем торговые площадки распродаются за год. По словам консультантов, это является хорошим показателем и подтверждает востребованность формата.

Еще одним преимуществом является сервис по поиску арендаторов уже на этапе строительства, который предоставляет STONE HEDGE для клиентов-инвесторов. Это системная история, отработанная девелопером на других проектах. Такая модель позволяет сформировать полноценный инфраструктурный блок в бизнес-центре уже на момент ввода объекта в эксплуатацию и максимально быстро окупить инвестиционные вложения. Подобный сервис доступен и при покупке торговых площадей в STONE Ленинский. Помимо этого, покупатели могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой с первоначальным взносом в 10% и гибким графиком платежей. Приобрести торговое помещение в STONE Ленинский можно по цене от 16,5 млн руб. Площадь лотов начинается от 34 кв. м.

Фото:STONE HEDGE Фото: STONE HEDGE

Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE:

— Сервисная составляющая всегда была отличительной особенностью STONE HEDGE, и мы продолжаем ее развивать и совершенствовать, ориентируясь на запросы наших клиентов. За годы работы с частными инвесторами и арендаторами наших бизнес-центров мы четко понимаем их потребности и запросы и профессионально помогаем их решать. Например, если клиент планирует последующую перепродажу актива, мы берем на себя поиск нового собственника, а также все вопросы сопровождения сделки. Для тех, кто рассматривает стратегию последующей сдачи помещения в аренду, мы предлагаем услугу по поиску арендатора, который начинаем еще до завершения строительства.

Наша управляющая компания-партнер продолжает сопровождать клиентов в процессе эксплуатации недвижимости, самостоятельно ведя работу с арендаторами. Такая сервисная модель привычна для наших постоянных клиентов, кто имеет в личном портфеле сразу несколько активов и не готов тратить время на решение вопросов управления недвижимостью, а стремится к получению стабильного дохода. А для тех, кто сейчас рассматривает вложения в коммерческую недвижимость как альтернативу привычным инструментам, но ранее не имел такого опыта, наш подход становится конкурентным преимуществом для принятия решения.

Читайте также

Previous post Кабмин увеличил сумму льготных кредитов на благоустройство сельских домов :: Жилье :: РБК Недвижимость
Next post В России предложили изменить порядок капремонта многоэтажек :: Жилье :: РБК Недвижимость