Сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе комфортно обслуживать ипотеку в Москве после повышения ставки ЦБ — рассказываем вместе с аналитиками 
11 февраля Центробанк восьмой раз подряд повысил ключевую ставку. Теперь она находится на уровне 9,5%. Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», ставки по ипотеке могут повыситься до 12% и даже до 14% годовых. В базовом сценарии Банка России ключевая ставка в 2022 году может достигнуть 11%. Сейчас ставки по ипотеке в крупнейших банках уже превышают 10% годовых. Для сравнения, год назад средневзвешенная ставка по ипотеке, по данным ЦБ, составляла 7,26% годовых.
Выяснили у аналитиков, сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе ипотеку в Москве после повышения ставки ЦБ, а также каким специалистам ипотеку будет взять проще. Расчеты носят приблизительный характер, поскольку не учитывают будущий рост цен и размер ипотечного кредита.
Сколько нужно зарабатывать
Необходимый доход для обслуживания жилищного кредита в Москве эксперты рассчитали, исходя из среднего размера ипотечного кредита в столице, ставки, равной 12% годовых, первоначального взноса (ПВ) в 20% и срока кредита в 20 лет. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», средний размер ипотечного кредита в Москве по итогам 2021 года составил 7,1 млн руб. При внесении 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, ставке 12% и сроке 20 лет средний ипотечный платеж составит 78,1 тыс. руб. в месяц, приводит расчеты директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
«Желательно, чтобы платежи по кредитам не превышали 30–40% дохода заемщика. Это значит, что сам доход должен составлять не менее 190–200 тыс. руб. в месяц», — отметила эксперт. Однако многие банки одобряют ипотеку при более высоком соотношении платежей по кредитам к доходу, добавила она.
Сейчас средний платеж по ипотеке в Москве при тех же параметрах (средний размер ипотечного кредита, ПВ и срок кредита) составляет 70,4 тыс. руб. в месяц при ставке 10,6% годовых. При аналогичном желаемом соотношении платеж/доход (30–40%) зарплата должна составлять не менее 175–180 тыс. руб. в месяц, подсчитали в «Эксперт РА».
Пока ставки по ипотеке еще не достигли 12% и можно оформить кредит на более выгодных условиях. Но если ставки поднимутся и закрепятся выше 12% надолго, спрос на ипотеку неизбежно упадет, добавила Екатерина Щурихина.
Год назад ипотечное бремя для заемщиков было значительно ниже. Как показывают расчеты «Эксперт РА», средний размер ипотечного кредита в Москве в феврале 2021-го составлял 6 млн руб. При первом взносе в 20%, ставке 7,26% и 20-летнем сроке средний ипотечный платеж составил бы 47,6 тыс. руб. в месяц. При аналогичном желаемом соотношении платеж/доход заемщик должен был зарабатывать 140–150 тыс. руб. в месяц. Таким образом, с учетом роста ставок и цен на жилье доход, необходимый для покупки, увеличится минимум на 30%, — указала директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».
Данные по России
По оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в декабре 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита в целом по стране, вырос по сравнению с июнем 2021 года на 15,4%, до 90,2 тыс. руб. Что касается московского заемщика, то за год рекомендованный доход для комфортного обслуживания ипотеки вырос на 23,8% и на начало 2022 года и составил 185,5 тыс. руб.
Если ставка вырастет до 12% (при условии неизменности других переменных для расчета по состоянию на начало 2022 года), то средний размер рекомендованного семейного дохода в стране, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, составит 122,4 тыс. руб., отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
Сам показатель рекомендованного семейного дохода фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей семьи (домохозяйства) к ежемесячным денежным поступлениям. Он рассчитывается на основании экономически обоснованного утверждения, что относительно комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3, пояснил Волков.
Кто может позволить себе ипотеку под 12%
Чтобы комфортно обслуживать ипотеку в Москве, как уже было сказано выше, заемщик должен иметь доход не менее 185–200 тыс. руб. в месяц. Это достаточно большая сумма. По расчетам сервиса подбора персонала HH.ru, сделанным по запросу «РБК-Недвижимости», в столице число вакансий с такой зарплатой по состоянию на февраль составляет 11,7 тыс. шт., или 7% от общего количества вакансий (с учетом тех, в которых не указана ЗП).
«Зарплата от 185 тыс. руб. достаточно высока и для Москвы, она превышает в 2,5 раза медиану предлагаемой оплаты труда по всему рынку в столице. По данным hh.ru, медиана предлагаемой зарплаты в Москве в начале февраля составила 72,8 тыс. руб.» — отметили в пресс-службе HH.ru.
По данным HH.ru, в пятерку лидеров профессиональных областей, где встречаются такие высокие зарплаты, входят IT-сфера, продажи, строительство и недвижимость, высший менеджмент, а также маркетинг, реклама, PR. Например, зарплату от 180 тыс. руб. и выше предлагают разработчику программного обеспечения с гибким графиком работы. На зарплату от 200 тыс. руб. может рассчитывать старший продакт-менеджер. Среди требований — опыт работы три — шесть лет.
Среди популярных вакансий с зарплатой от 185 тыс. руб. — менеджеры по продажам, в том числе в сфере недвижимости. Например, сейчас ищут менеджера по продажам новостроек с доходом от 180 тыс. руб. Руководитель департамента премиальных новостроек может получать 400 тыс. руб. и выше в месяц. На высокие зарплаты могут рассчитывать digital-дизайнеры, CEO-специалисты, бизнес-аналитики, а также управленцы — финансовые директора, HR-директора, ведущие банковские сотрудники, главные бухгалтеры, руководители проектов, отделов и так далее.
В зоне риска
В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки, поскольку банки обращают на это все больше внимания. Как и ранее, сложнее будет получить кредит тем, у кого в прошлом были просрочки по другим кредитам, считает Екатерина Щурихина.
Если говорить о профессиях, то сложности с получением жилищного кредита могут возникнуть у претендентов из наиболее пострадавших от пандемии отраслей — сферы услуг, ресторанного бизнеса. «Людям, работающим в IT, финансовой сфере, энергетическом или сырьевом секторе, вероятно, в 2022 году получить ипотеку будет проще, чем сотрудникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам», — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Сложно будет получить ипотеку предпринимателям, особенно если они занимаются бизнесом недавно и не получают стабильный доход. В то время как самозанятым, наоборот, в 2022 году будет проще получить ипотеку. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Вам отказано: кому будет трудно получить ипотеку в 2022 году».
Читайте также