Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что ипотека дальше продолжит дешеветь вслед за ключевой ставкой. Однако это не приведет к существенному росту спроса на жилье 
ЦБ снизил ключевую ставку. Как решение регулятора скажется на ипотечном спросе и доступности жилья
ЦБ на заседании в пятницу, 10 июня, в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку — с 11% до 9,5%. После резкого повышения в конце февраля до 20% ставка снова вернулась к докризисным значениям.
Как решение регулятора скажется на ипотечном спросе и доступности жилья — спросили у экспертов.
Существенного оживления ждать не стоит
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», считают, что ипотека и дальше продолжит дешеветь вслед за ключевой ставкой, но заметного роста спроса на ипотечном рынке они не ожидают. «Снижение ключевой ставки с 11% до 9,5% в лучшем случае приведет к снижению ипотечных ставок на процентный пункт. Однако это не приведет к существенному оживлению спроса на ипотеку», — говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По ее мнению, сейчас россияне пребывают в ожидании прояснения общей экономической ситуации и снижения цен со стороны застройщиков.
«Рынок был сильно перегрет в 2021 году, поэтому платежеспособный спрос в массе исчерпал себя. Такое затишье случилось бы, даже если бы не было ситуации вокруг Украины, но, безусловно, в меньшем масштабе», — считает эксперт. Спрос на ипотеку будет сохраняться низким в течение следующих нескольких месяцев, добавила аналитик «Финама».
Читайте также Минфин спрогнозировал уверенный рост ипотеки в ближайшие месяцы
Похожую точку зрения высказала директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, снижение ключевой ставки в теории должно благоприятно отражаться на рынке ипотеки. Но существует ряд факторов, которые, напротив, способствуют снижению спроса на жилье. «В частности, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян стала препятствием к покупке недвижимости. В результате долговая нагрузка по ипотеке стала очень высокой для среднестатистического гражданина», — пояснила эксперт.
По ее мнению, еще одним фактором остается реализовавшийся в значительной мере инвестиционный спрос, который способствовал слишком активному росту стоимости недвижимости на фоне действия льготных программ. «Сейчас инвесторы смотрят на недвижимость скептичнее», — добавила представитель АКРА.
Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина считает, что даже с учетом снижения ставок заемщики не будут торопиться брать ипотеку, ожидая, что ставки снизятся еще сильнее. Эффект на рост выдач будет отложенным, поскольку оформление ипотечных сделок на практике занимает около месяца, добавила Ксения Якушкина.
Спрос упал
Существенное сокращение интереса к ипотеке наблюдается с апреля, когда выдачи снизились в 3,2 раза относительно марта. По данным Frank RG, в мае 2022 года российские банки показали рекордно слабый результат в ипотеке: за месяц они выдали населению всего 31,5 тыс. кредитов на жилье на 119,4 млрд руб. Объем одобренных ссуд оказался минимальным с февраля 2017 года, а число заключенных договоров — самым низким за все время наблюдений экспертов (восемь лет). По сравнению с апрелем выдачи сократились на 26,7% в денежном выражении и более чем на треть (-36,7%) в количественном.
Эффект для вторички
Решение ЦБ напрямую скажется на активности участников вторичного рынка, где нет льготных программ, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Сюда вернутся некоторые из покупателей-ипотечников, что, в свою очередь, оживит и первичный рынок», — отмечает эксперт. Но само снижение ключевой ведет к тому, что на вторичном рынке ипотечные ставки постепенно превращаются из заградительно высоких просто в высокие, отметил эксперт.
Еще одним позитивным следствием этого решения Алексей Попов назвал снижение финансовой нагрузки на застройщиков по проектному финансированию. На покупателей новостроек решение регулятора повлияет лишь опосредованно — сейчас во многих проектах действует какой-то из вариантов льготной ипотеки (или стандартная государственная программа, или субсидирование со стороны застройщика и банка), добавил главный аналитик ЦИАН.
По его мнению, спрос могут оживить другие решения финансовых организаций. Во-первых, сейчас заканчиваются трехмесячные депозиты (открытые в начале марта под сверхвысокие проценты). Во-вторых, часть держателей валютных вкладов на фоне введения банками отрицательных ставок могут рассмотреть альтернативные варианты для сохранения накоплений.
В риелторской компании «Инком-Недвижимость» в свою очередь уже отмечают оживление спроса после предыдущего снижения ключевой ставки. «В ближайшей перспективе в связи с уменьшением ипотечных ставок спрос может увеличиться в 1,5 раза, также в 1,5 раза может снизиться прирост предложения», — допустил директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Снижение ставки по льготной ипотеке
Рост спроса на вторичном рынке благотворно влияет и на сегмент новостроек, поскольку, по оценкам «Инком-Недвижимости», примерно половина первичных квартир приобретается на деньги от продажи вторичных. По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, наибольшее влияние изменение ипотечных ставок окажет на сегменты, где наблюдается значительная доля сделок с привлечением заемных средств. «Это прежде всего массовые новостройки Старой Москвы и проекты в ТиНАО», — привела примеры Надежда Коркка.
Кроме того, снижение ключевой ставки может привести к пересмотру ставок по льготной ипотеке на новостройки, продолжила эксперт. «Например, льготная ипотека (под 9%) была запущена, когда ключевая ставка составляла 14%. Однако корректировка параметров ипотеки с субсидированием от государства потребует некоторого времени», — добавила управляющий партнер компании «Метриум».
Такую возможность допустили в Минстрое. По мнению первого замминистра строительства и ЖКХ РФ Александра Ломакина, ставка по льготной ипотеке на новостройки может опуститься ниже 7% с учетом динамики ключевой ставки ЦБ.
Росту спроса мешают высокие цены
По мнению экспертов, полное восстановление ипотечного спроса возможно при стабилизации общей экономической ситуации и снижении цен на жилье. «Ставки в текущих условиях играют хотя и важную, но уже вторичную роль. Полное восстановление возможно только при разрешении вопроса доступности жилья, стабилизации экономической среды и приемлемой долговой нагрузке заемщика», — считает Ирина Носова из АКРА.
Согласна с коллегой Наталья Пырьева из «Финама». По ее мнению, драйвером роста спроса будет слом тенденции к росту цен. «Но это пока маловероятно ввиду того, что себестоимость строительства дорожает. Застройщики опасаются снижать цены, чтобы не возникло эффекта еще большего сокращения спроса, исходя из мысли, что раз недвижимость начала дешеветь, то стоит подождать еще большей скидки», — сказала аналитик.
Тем временем на вторичном рынке Москвы второй месяц уменьшаются цены на жилье. По мнению Сергея Шломы из «Инком-Недвижимости», снижение цен продолжится, даже несмотря на увеличение спроса. «Но удешевление вторичного жилья может замедлиться. Если раньше мы прогнозировали динамику цен минус 12% в год, то при дальнейшем уменьшении ключевой ставки она может составить минус 8% в год», — сказал эксперт.
Алексей Попов из ЦИАН в свою очередь считает, что активность покупателей может немного вырасти и мотивации снижать цены станет меньше. «Существенного снижения цен стоит ожидать лишь при резком ухудшении макроэкономической конъюнктуры, росте безработицы — то есть при реализации сценария, которого пока российской экономике удается избежать», — заключил Попов.
Читайте также