Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», уверены, что ключевая ставка 9,5% оживит спрос по стандартным рыночным ипотечным программам, и не исключают, что в будущем процентные ставки понизятся и по льготной ипотеке 
После того как Центробанк в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку — с 11% до 9,5%, — ставки по ипотечным программам крупных российских банков также пошли вниз. Игроки рынка, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», также ожидают снижения ставок по льготным ипотечным госпрограммам, поскольку они почти сравнялись с условиями по стандартным продуктам.
Вместе с экспертами разбираемся, как в Москве изменится доступность по рыночным программам и что будет, если ставки будут снижены и по госпрограммам.
Доступность ипотеки повысится
Снижение ключевой ставки сделает ипотеку более доступной и поддержит спрос на новостройки, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, сейчас на рынке также много субсидированных застройщиками ставок, и покупатели получают доступный ежемесячный платеж. Удешевление ипотеки коснется и вторичного рынка, без которого развитие рынка новостроек существенно бы замедлилось, добавляет Родионцев.
Понять, насколько сильно последнее снижение ипотечных ставок способно простимулировать спрос, можно будет лишь через месяц-два, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Оценивать эффект от коррекции ипотечных программ стоит вместе с другими факторами: стабилизацией экономической ситуации, уровнем благосостояния и платежеспособного спроса, а также завершением размещения средств на краткосрочных депозитах. Но сделать какие-то выводы можно будет только по итогам июня», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Ипотека постепенно возвращается на докризисные показатели, и можно полагать, что уже осенью ставки будут сопоставимыми с началом 2022 года, прогнозирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, в целом осенью ожидается более позитивная картина на рынке недвижимости после летней перенастройки спроса, предложения и ставок.
Снижение ключевой ставки приведет в ближайшем будущем к уменьшению ипотечных ставок большинством банков
Читайте также: ЦИАН оценил выгоду ипотечников в мегаполисах от снижения ключевой ставки
Сейчас ставки по льготным ипотечным программам с поддержкой государства ниже ключевой ставки ЦБ. Поэтому существенного уменьшения ставок по этим программам в ближайшие месяцы не будет
Льготная ипотека
Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера в пандемию. Ее несколько раз продлевали, меняя условия выдачи. После повышения ключевой ставки на фоне западных санкций до 20% в рамках льготной программы с 1 апреля тоже была повышена ставка — с 7% до 12% годовых, но одновременно выросла и сумма кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти — до 12 млн руб., а для остальных регионов — до 6 млн руб. До этого максимальный размер льготного кредита находился на уровне 3 млн руб. для всех субъектов. С мая 2022 года ставка по госпрограмме была снижена до 9%.
Ставки по госпрограммам могут упасть
Эксперты, опрошенные редакцией, ожидают дальнейшего снижения ставки по льготной ипотеке с господдержкой, поскольку она сейчас приблизилась к рыночной ставке. Вслед за понижением ключевой ставки возможен пересмотр условий и по льготной ипотеке, ожидает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее словам, сейчас продажи поддерживаются субсидированием от крупных застройщиков.
Власти еще в мае неоднократно заявляли о пересмотре показателей субсидированных программ при дальнейшем снижении ключевой ставки, отмечают эксперты. В начале июня Минстрой допустил уменьшение ставки по льготной ипотеке до менее 7%. На форуме РБК «Недвижимость в России» президент Национального объединения строителей Антон Глушков заявил о необходимости снижения ставки по льготной программе ниже 7%. По его словам, льготная ипотека ни по ставке 12%, ни по ставке 9% не работает.
Психологический максимум ставки, который сейчас интересен покупателю, это 7%, считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. При таких процентных ставках спрос неминуемо будет быстро расти, считает эксперт.
Ставки по льготным ипотечным программам с поддержкой государства и так ниже ключевой ставки ЦБ. Поэтому существенного уменьшения ставок по этим программам в ближайшие месяцы, скорее всего, не будет, считает Ирина Доброхотова. Однако количество предложений с субсидированной за счет застройщика ипотекой, по мнению эксперта, может увеличиться.
«На продажи недвижимости будет влиять ценовая динамика, а также уровень доходов населения в целом. Дешевая ипотека не сможет покрыть резкий рост цен и существенное снижение финансовых возможностей граждан, поэтому для позитивного сценария развития рынка недвижимости необходим баланс всех этих трех составляющих», — резюмирует Ирина Доброхотова.
Осенью ожидается более позитивная картина на рынке недвижимости после летней перенастройки спроса, предложения и ставок
Неуверенность в завтрашнем дне
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Большой проблемой, которая негативно влияет на уровень спроса, остается неуверенность потребителей в завтрашнем дне — в плане работы и наличия необходимого дохода в будущем. Этот фактор наиболее остро отражается на активности покупателей. Но в ближайшее время на рынок вернется часть инвестиционного спроса. То есть те потенциальные покупатели, которые ранее хранили средства в банковских депозитах с высокими процентами, могут вернуться на рынок жилья.
Читайте также: