Как отказ приравнять апартаменты к жилью и возможное снижение налогов по ним скажутся на ценах и спросе — спросили у экспертов 
В Госдуме снова отказались приравнивать апартаменты к жилью. Невозможность такого перевода там объяснили месторасположением апарт-комплексов (многие из них построены на участках, которые изначально не подходят под жилищное строительство) и отсутствием инфраструктуры. Однако депутаты рассматривают возможность выделения апартаментов в отдельную категорию недвижимости и снижения по ним ставок и коммунальных платежей.
Ждать ли в связи с этим заявлением снижения спроса на апартаменты и падения цен — разбираемся вместе с экспертами и застройщиками данного вида недвижимости.
Влияние на спрос
Участники рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют снижения спроса на апартаменты из-за невозможности их приравнять к жилью. Недавнее заявление практически не отразится на спросе на такой тип недвижимости, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «А вот возможное снижение налоговых ставок и коммунальных тарифов для апартаментов может привлечь новых потенциальных клиентов, особенно тех, кто ранее отказывался от их приобретения из-за более высоких платежей за ЖКУ и налогов», — подчеркивает она.
Существенных изменений в части спроса не ждут и в компании Asterus. «Сколько существуют апартаменты, столько идут разговоры о полном запрете такого вида жилья либо, наоборот, о полной легализации», — говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Понятно, что шансы на уравнивание апартаментов с квартирами минимальны — они изначально не могут удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к жилью», — добавил он.
Данную позицию разделяет первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. «Мы не ожидаем ощутимого снижения спроса. Это заявление, по сути, никак не отразилось на рынке, поскольку ничего не произошло — статус апартаментов никак не меняется», — заявил застройщик.
Спрос просел
Спрос на апартаменты в последнее время сильно просел, но это связано с общерыночными тенденциями, говорят эксперты. По данным «Бон Тон», самое заметное снижение спроса на апартаменты, почти вполовину (на 49,5%), было зафиксировано в апреле (относительно марта). В годовом выражении в апреле 2022 года спрос упал на 62,3% относительно апреля 2021 года, а в мае — на 69% относительно мая 2021 года. В июне спрос стал восстанавливаться. Всего, по оценкам «Метриума», сегодня на апартаменты в Москве приходится около 9,1% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ). Апартаменты в основном покупают те, кто рассматривает недвижимость под сдачу, или те, кого не интересует прописка.
Ипотечные ставки важнее
По мнению экспертов, основное давление на спрос оказывают общее падение покупательской активности и высокие ставки по ипотеке: на апартаменты в отличие от классических квартир не распространяются льготные программы. «Самый важный фактор, влияющий на спрос и цены, это ставки по ипотеке. Сейчас для апартаментов ставки нерыночные. Разрыв, который возникает между первичным рынком квартир и первичным рынком апартаментов, достаточно существенный и чувствительный для апартаментов», — говорит заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова. Субсидировать же ипотеку на апартаменты могут себе позволить только крупные девелоперы — на комплексы, которые стартовали в 2021–2022 годах, добавила эксперт.
Активизировать спрос на апартаменты может очередное снижение ключевой ставки ЦБ, которое приведет к общему падению ставок на ипотеку и укрепит развитие сегмента апартаментов, считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. «Тем не менее темпы восстановления сегмента апартаментов могут отставать от первичного рынка недвижимости. Апартаменты — все же более сложный продукт с ограниченной аудиторией. И спрос на него будет расти медленнее, чем на квартиры», — полагает представитель застройщика.
Читайте также Без поддержки: что будет с рынком апартаментов в Москве
Ждать ли падения стоимости на апартаменты
Снижения цен на апартаменты из-за невозможности их перевода в жилье эксперты тоже не прогнозируют. «В целом на первичном рынке недвижимости сохраняется ценовая стабильность, апартаменты — не исключение», — говорит Сергей Нюхалов. «Сейчас мы не видим оснований для понижательных тенденций в этом сегменте. Спрос восстанавливается, в том числе и на апартаменты. Разница в их цене с квартирами кардинально не изменится», — считает он.
По мнению Дениса Бобкова, говорить о грядущем снижении цен на апартаменты в случае окончательного отказа властей признать их жильем опрометчиво. «Апартаменты покупаются не в расчете на их будущий перевод в жилье. Они покупаются из-за более низкой цены при прочих равных и других уже не связанных с самим форматом характеристик: местоположения, качества проекта, наличия управления недвижимостью и т. п.», — поясняет эксперт. «Решение о снижении налогов и коммунальных платежей в случае принятия соответствующего законопроекта, наоборот, способно сократить разницу в ценах между апартаментами и квартирами», — допускает он.
Снижение цен на апартаменты маловероятно, согласен Александр Андрианов. «Этот вид недвижимости всегда приобретался в первую очередь для инвестиций. Позже апартаменты начали использовать в качестве альтернативы жилой недвижимости — больше выход квадратных метров для девелопера, меньшая стоимость реализации для конечных потребителей», — отметил он.
Сегодня апартаменты по отношению к жилью стоят в среднем дешевле на 15–20%. Эта скидка служит некой компенсацией покупателям за более высокие налоги и коммунальные платежи, а также невозможность прописки, что ограничивает собственников в правах: распределение мест в детских садах, школах, прикрепление к районной поликлинике и т. п. осуществляется по остаточному принципу.
Читайте также Аналитики подсчитали, на сколько подорожали апартаменты в Москве за 5 лет
Активность девелоперов
К выходу новых проектов апартаментов девелоперы будут относиться более взвешенно, считают участники рынка. По словам Валерии Цветковой, уже сейчас новые проекты выводятся в ограниченном количестве. Это связано как с отсутствием закона и понятных рамок работы для девелопера, так и с отсутствием мер поддержки. «У застройщиков нет поддерживающих факторов для реализации. Ипотечные ставки по субсидированию работают только на жилье», — отмечает она. В то же время отсутствие закона об апартаментах спровоцировало прирост проектов на стадии реконструкции. По данным «Бон Тон», с начала года вышло 25 новых проектов, из которых 17 были в стадии реконструкции, только восемь проектов — это новое строительство от комфорт до бизнес-плюс.
Сами девелоперы настроены более оптимистично. «Наша компания не планирует отказываться от направления апартаментов. Мы продолжаем разрабатывать проекты в этом сегменте, в частности в ближнем Подмосковье», — говорит замдиректора по продажам ГК «Гранель». По мнению первого вице-президента GloraX, апартаменты продолжат оставаться востребованными в крупных туристических городах. Они дают возможность девелоперам строить в исторических центральных локациях, где уже исчерпан земельный фонд для жилого строительства. Кроме того, реализация проектов с апартаментами не подразумевает возведение социальной инфраструктуры, которая требует дополнительной площади и финансовых вложений, пояснил застройщик.
«В обозримом будущем девелоперы не станут отказываться от такого формата, как апартаменты, по крайней мере до тех пор, пока это экономически оправданно и не запрещено законодательно», — заключил руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.
Читайте также