Спрос на покупку загородной недвижимости в Крыму, по оценкам разных агентств, опрошенных «РБК-Недвижимостью», с марта по июнь 2022 года снизился от 27% до 60%. Как это отразилось на ценах — разбираемся вместе с экспертами 
Спрос на загородную недвижимость (дома, дачи, коттеджи) в Крыму начал активно расти в пандемию, когда многие покупатели стали присматривать альтернативы городским квартирам. Одновременно с этим дорожали и сами загородные дома.
Сейчас ситуация изменилась: к общему падению спроса на жилье по всей стране добавились ограничения на полеты на юг России, включая аэропорт Симферополя. Спросили у риелторов, как это отразилось на спросе на дома в Крыму и их стоимости.
Спрос упал из-за закрытия авиасообщения
Спрос на покупку загородной недвижимости (дома, дачи, коттеджи) в Крыму, по оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», с марта по июнь 2022 года снизился от 27% до 60% относительно аналогичных показателей прошлого года. После скачка цен и ограниченности предложения на Черноморском побережье Краснодарского края Крым последние несколько лет был неплохой альтернативой для россиян, планирующих переезд к морю, рассказывает руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. Однако ограничение воздушного сообщения снизило спрос на загородную недвижимость в Крыму со стороны жителей из других регионов. «Загородная недвижимость — это специфический товар, если новостройку жители из других регионов готовы приобретать дистанционно, не выезжая в регион покупки, то загородную и вторичную недвижимость для многих принципиально посмотреть на месте», — пояснил эксперт.
По оценкам аналитиков «Этажей», запросов на подбор загородных объектов в Крыму с марта по июнь стало на 10–15% меньше относительно аналогичного периода прошлого года. «Но и сделки стали длиннее, поэтому реальный спрос, переходящий в покупку, из регионов России ниже на 40–50%», — отметил Антон Сауков. «Инвесторы находятся в режиме ожидания, рассчитывая на распродажи крымской недвижимости с дисконтом, но пока предпосылок для этого нет», — добавил эксперт.
В «Авито Недвижимости» снижение спроса на загородную недвижимость в Крыму в период с 1 марта по 26 июня 2022 года оценивают в 27,9%. Домов в продаже стало тоже меньше за это время — на 2,7%. «Рынок загородного жилья отреагировал на общую экономическую неопределенность, поскольку покупка дома или дачи чаще связана с потребностью в дополнительном жилье для отдыха и реже с необходимостью улучшить жилищные условия или инвестировать свободные средства. Помимо этого, влияние на рынок оказывают изменения, связанные с закрытием аэропортов в Южном федеральном округе», — пояснили в пресс-службе «Авито Недвижимости».
Спрос на дома и дачи в Крыму упал, но цены держатся
В Ялте падение спроса втрое
Сильное падение спроса на дома и дачи в Крыму фиксируют эксперты из «Миэль» — примерно на 60% в марте — июне. Саму загородную недвижимость в Крыму надо разделить на две части: недвижимость на побережье и всю остальную, уточняет руководитель офиса «Миэль» «В Симферополе» Екатерина Трухина. «Спрос на недвижимость на побережье формируют в основном люди из других регионов страны. Они покупают недвижимость взамен своих дач или как место отдыха на каникулах, во время отпуска. Их стало меньше в связи с отсутствием авиарейсов и закрытием аэропортов», — отметила Екатерина Трухина. Недвижимость на материковой части Крыма пользуется спросом у местного населения или приезжих, которые планируют здесь осесть и работать. «Снижение в этом секторе также произошло вследствие дорогой ипотеки и особенности сегодняшней ситуации», — добавила эксперт.
Спрос на жилье в Ялте, по оценкам «Миэль», упал еще сильнее. «По сравнению с прошлым годом примерно в три раза, и на это, конечно, повлияло закрытие аэропортов и спецоперация. Люди наблюдают за ситуацией, выжидают. Помимо этого, сейчас очень сложно к нам добраться», — рассказала руководитель офиса «Миэль» «В Ялте» Марина Епифанова. «У нас есть нерезиденты-собственники, граждане Украины, таких много в Крыму, и они физически не могут приехать на сделку, плюс — расчеты идут через специальные счета, таким образом, этот пласт недвижимости у нас выпал из работы», — пояснила она.
Ограничения на полет
Росавиация приостановила полеты гражданских рейсов в 11 аэропортов юга России 24 февраля — со дня начала спецоперации на Украине, и с тех пор запрет продлевали 19 раз. В настоящий момент известно, что ограничения будут действовать как минимум до 30 июня. Пассажирские рейсы не принимает в том числе аэропорт столицы Республики Крым в Симферополе. Из-за закрытого авиасообщенияв в Крыму подешевела аренда жилья. Спрос на квартиры на курортах полуострова заметно ниже, чем год назад и даже чем в начале 2022 года.
Цены не снижаются
Несмотря на существенное падение спроса, цены на дома в Крыму не снижаются. По оценкам экспертов «Этажей» (проанализировали данные по 5 тыс. объектам загородной недвижимости из своей базы), в марте — июне средняя стоимость загородных домов в Севастополе и Симферополе выросла на 28%, а в Ялте — на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Только за последний месяц рост средней стоимости загородных домов в этих локациях составил 4–5%», — отметил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи». «Распродажи недвижимости в Крыму мы не отмечаем, собственники удерживают установившиеся цены, однако, как и по всей России, сейчас из-за относительно низкого спроса стали более лояльны к торгу. В среднем при продаже скидка составляет 3–4%, в прошлом году она была на уровне 2%», — добавил эксперт.
По его словам, цены на дачи в Крыму стартуют от 250–350 тыс. руб. за участок площадью около 4–5 соток в садовом товариществе внутри полуострова, вдали от крупных населенных пунктов и моря. Стоимость бюджетных вариантов домов — от 1,1 млн руб. вдали от моря и с домом, требующим ремонта, от 3,5 млн руб. с новым домом. Если рассматривать недвижимость рядом с морем, то из бюджетных вариантов относительно новых домов — 3,5–5 млн руб., если в коттеджном поселке — от 7–8 млн руб.
В «Авито Недвижимости» также говорят о подорожании домов и дач в Крыму, несмотря на падение спроса. По их оценкам, средняя стоимость дачи в марте — июне 2022 года составила 2,2 млн руб., что на 33,3% больше аналогичного периода 2021 года. Средняя стоимость загородного дома за год увеличилась на 36,7%, до 6,1 млн руб. Таунхаусы подорожали на 39,7%, до 10,9 млн руб. Коттеджи в этот период стоили в среднем 12 млн руб., что выше прошлогодних показателей на 33,3%. «Рост цен произошел за год, не за март — июнь, когда упал спрос. До этой весны рынок был высокий, цены были набраны на нем», — пояснили аналитики компании.
Если продавец снижает стоимость до прошлогодней — сделка состоится, если не снижает — сделки нет
Если не снижать цену, сделка не состоится
Эксперты из «Миэль», проанализировав свои сделки, заявили о снижении стоимости загородного жилья в Крыму за последние три с половиной месяца. «Цены, по которым проходят сделки, вернулись на уровень прошлой осени. Снижение в среднем составило порядка 20%», — говорит руководитель офиса «Миэль» «В Симферополе». «Если продавец снижает стоимость до прошлогодней — сделка состоится, если не снижает — сделки нет», — отметила эксперт. По ее словам, сама цена дома будет зависеть от множества факторов: категории жилья, материалов, из которых он построен, коммуникаций, удаленности от административных центров и моря. Так, в курортных городах и в их непосредственной близости цены стартуют от 5–6 млн руб.
При этом в Ялте цены на недвижимость все еще сохраняют привязку к доллару, добавила руководитель офиса «Миэль» «В Ялте». Поэтому, когда в феврале курс доллара вырос, недвижимость тоже сильно подорожала, сейчас цены откатились назад. «Для ориентира, минимальная стоимость объектов начинается от 15 млн руб. Это домик либо новостройка без ремонта с небольшим участком или старенький домик с участком побольше», — привела примеры эксперт.
В целом бросовых цен и панических настроений нет, все идет своим чередом, продолжила Екатерина Трухина. «Ситуация с недвижимостью Крыма абсолютно идентична ситуации со спросом по всей России. Есть отложенный спрос, который, как мы надеемся, в ближайшее время закончится. Подешевевшая ипотека и в каком-то роде стабильность сделают свое дело», — заключила она.
Майское снижение
О снижении цен на дома в Крыму в мае говорили эксперты сервиса объявлений «Мир квартир». По их данным, в последней месяц весны средняя стоимость дома на курортах Крыма составила 17,9 млн руб., что на 8,4% ниже мая допандемийного 2019 года. При этом на девяти крымских курортах цены за год выросли, еще на шести — упали. Наибольший рост продемонстрировала Феодосия: там за три года дома подорожали с 6,9 млн до 12,3 млн руб. (+78,3%). Сильный рост произошел также в Коктебеле (+48,9%), Евпатории (+47%), Севастополе (+43,5%) и Саки (+35,7%). С 2019 года цены снизились в Кореизе (–40,6%), Гурзуфе (–40,2%), Массандре (–23,8%), Гаспре (–23,6%), Ялте (–11,2%) и Алупке (–6,8%).
Читайте также