В России растет интерес к индивидуальному строительству. Выяснили, какие законы сделали покупку и строительство домов ИЖС доступнее для граждан 
В 2021 году в России было введено 92,6 млн кв. м жилья — это исторический рекорд. Во многом его обеспечило индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — доля частных домов в общем вводе впервые превысила половину и составила, по данным Росстата, 53%. По темпам роста ввода в годовом выражении сегмент ИЖС обгоняет многоквартирные дома — 23% против 12%.
Рассказываем, какие законодательные нововведения сделали этот рекорд возможным, что уже изменилось и что вскоре изменится для тех, кто строит или планирует построить дом.
Частные дома по эскроу. Что это значит
Одно из главных событий в сфере законодательства об ИЖС состоялось в самом конце 2021 года — был принят закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Этот закон, который вступит в силу 1 марта, распространяет на поселки ИЖС, реализуемые застройщиками, нормы долевого строительства многоквартирного жилья. «Среди главных нововведений — обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектной документацией; передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям; применение механизма защиты прав граждан с размещением денежных средств на счетах эскроу до ввода в эксплуатацию поселка и его инфраструктуры; обязательная государственная регистрация договоров о строительстве (аналог ДДУ) и применение механизмов проектного финансирования застройщиков», — поясняет заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик.
Закон не запрещает строить поселки и без эскроу, но, считают участники рынка, наличие дополнительных механизмов защиты покупателей будет конкурентным преимуществом. К тому же новые правила позитивно скажутся на качестве малоэтажного девелоперского продукта: проекты поселков ИЖС станут более проработанными, отмечает Олег Комлик. «В результате внедрения описанного механизма реализации малоэтажных жилых комплексов гражданам будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой», — говорит эксперт. По его словам, это повысит и ликвидность объектов ИЖС как предметов залога по ипотеке — а значит, банки будут охотнее кредитовать покупку и строительство частных домов.
«Закон повысит прозрачность рынка (этому будет способствовать наличие эскроу-счетов), дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. И для девелоперов, и для банков это тоже хорошо», — соглашается юрист, партнер ЮК «Генезис» Василий Сосновский.
Читайте также: Как строить дом на участке ИЖС, чтобы выгодно получить ипотеку
Ипотека на ИЖС: какие программы теперь доступны и что выбрать
Настороженность банков относительно потенциальной ликвидности частных домов, действительно, долгое время тормозила развитие ипотеки в сегменте. Сейчас ситуация меняется: в 2021 году льготные ипотечные программы распространили на ИЖС — «Семейная ипотека» (с 28.04.2021) и «Льготная ипотека» (с 18.10.2021). Благодаря этому по итогам 2021 года объем выданных ипотечных кредитов на ИЖС, по оценкам «Дом.РФ», вырос примерно в четыре раза, а доля жилищных кредитов на ИЖС в общем объеме выданных — примерно втрое по сравнению с 2020 годом.
Распространение льготной ипотеки на частные дома стало важным событием для этого сегмента, отмечает и адвокат «Юков и партнеры» Илья Бахилин. Меры поддержки также включают субсидирование долга по ипотеке на приобретение еще не достроенного дома — на сумму не более 450 тыс. руб. при рождении третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года, добавил эксперт.
Какие льготные ипотечные программы распространяются на ИЖС
Сейчас в России можно взять на строительство частного дома кредит по одной из следующих программ: