Какие районы столицы будут наиболее привлекательными для покупки жилья с точки зрения дальнейшего роста его цены — рассказываем вместе с экспертами 
Купить квартиру в Москве в локации с перспективой роста стоимости и не по заоблачным ценам — задача не из легких. По данным «ЦИАН.Аналитики», по итогам 2021 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла почти на 30% и достигла отметки в 302 тыс. руб.
Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков и риелторов назвать районы столицы, где цены на жилье сейчас находятся не на пике, но имеют перспективу роста в связи с развитием и благоустройством локации и появлением новых масштабных проектов.
Факторы роста
Факторами будущего роста цен на недвижимость в конкретной локации можно считать, во-первых, программу редевелопмента промзон, когда на территории бывших промышленных предприятий появляются новые масштабные кварталы застройки, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Помимо домов, строятся также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, что ведет к росту цен даже в уже ранее построенных домах.
Во-вторых, к повышению цен ведет открытие станций метро — это, пожалуй, самый проверенный и быстрый способ получить рост цены квадратного метра за относительно небольшой срок, в отличие от редевелопмента, где строительство продолжается годы. Поэтому в первую очередь покупателям необходимо изучить перспективы развития метрополитена.
В 2022 году в Москве должны открыть девять станций Большого кольца метро (БКЛ). Планируется завершить строительство станций «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» и модернизировать станции «Варшавская» и «Каширская».
Локации у новых станций БКЛ
Новые станции БКЛ повысят привлекательность районов, где они откроются, хотя существенно и не изменят транспортную доступность. Например, среди перспективных локаций для покупки жилья в 2022 году директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев выделяет район вблизи Нагатинской набережной, где строится станция метро БКЛ. По его словам, здесь уже стартовали несколько новых проектов и еще ожидается выход в ближайшие месяцы.
«Административно эта локация относится к районам Нагатино-Садовники и Нагатинский Затон. В этих районах уже есть две станции метро («Нагатинская» и «Коломенская») и строится станция «Нагатинский Затон» в составе восточного участка БКЛ. Этот район примечателен близостью к парку «Коломенское» и парку развлечений «Остров Мечты». В районе хорошо развита инфраструктура», — рассказывает эксперт.
Высокая конкуренция стимулирует девелоперов выводить новые проекты с фишками в различных областях — это могут быть инфраструктурное наполнение, архитектура, внутренняя инженерия, благоустройство и др. По данным Est-a-Tet, средняя цена предложения на первичном рынке в районе Нагатино-Садовники составляет 338,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Нагатинском Затоне — 341,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Покупателям стоит обратить внимание на жилье в районах Марьина Роща и Бутырский, где тоже появится станция БКЛ, продолжил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Сейчас предложение новостроек в этих районах неоднородное — там есть как стандартные проекты комфорт-класса, так и жилой комплекс премиум-класса. С учетом близости районов к ТТК и деловому центру здесь мало современных проектов бизнес-класса. Из мест отдыха в ближайшем окружении — усадьба «Останкино» и ВДНХ. Средняя цена предложения на первичном рынке в районе Бутырский составляет 288 тыс. руб. за 1 кв. м, а в районе Марьина Роща — 374 тыс. руб. за 1 кв. м.
Среди перспективных районов для покупки жилья — локации у новых станций БКЛ
Локации у новых станций салатовой ветки
Наибольший рост цен фиксируется в локациях, где раньше не было метро в пешей доступности. Например, стоит обратить внимание на север Москвы, где продолжением Люблинско-Дмитровской линии метро станут станции «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), «Лианозово» и «Физтех», говорит Виктория Кирюхина. «Соответственно, нужно изучить рынок Дмитровского района и района Северный (за МКАД), который после открытия станции метро покажет рост стоимости за счет большей престижности района и лучшей транспортной доступности», — пояснила эксперт. По данным ЦИАН, Дмитровский район находится на 77-м месте среди всех районов Москвы по средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке — 266 тыс. руб., а Северный — на 105-м месте (244,6 тыс. руб.). При этом сроки экспозиции квартир в данных районах средние по рынку (95–100 дней).
Согласен с коллегой по поводу перспектив Дмитровского района руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. «Одним из привлекательных и перспективных районов с точки зрения будущей ликвидности жилой недвижимости можно назвать Дмитровский. Здесь проходят Дмитровское и Коровинское шоссе, а к 2023 году планируется открыть станции метро «Лианозово» и «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), — сказал он.
Продление салатовой ветки
Строительство участка Люблинско-Дмитровской линии метро от станции «Селигерская» до «Физтеха» началось в 2019 году. Работы планируется завершить в 2022 году. Продление салатовой ветки до поселка Северный позволит улучшить транспортную доступность для районов Дмитровский, Восточное Дегунино и Лианозово. Ожидается, что ввод участка позволит экономить жителям севера столицы до 20 минут времени на поездках по городу.
Южный порт и Марьино
Среди зон редевеломпента эксперты выделяют агломерацию вокруг Южнопортовой улицы в районе Печатники. Здесь будет масштабный редевелопмент промзоны «Южный порт» общей площадью 34,67 га. Проект предполагает строительство 534,4 тыс. кв. м недвижимости, включая жилые дома, учебный комплекс — школу и детский сад, гостиницу, многофункциональные, общественно-деловые и торговые центры, гараж и другие объекты. Здесь планируется создание еще одного московского Сити, только на юго-востоке Москвы, также на реке. По оценкам Est-a-Tet, стоимость 1 кв. м в локации сейчас варьируется от 236 тыс. до 307 тыс. руб.
«Будет развиваться и вся сопутствующая инфраструктура, в том числе социальная. Сейчас в этом районе отсутствует предложение на первичном рынке. Сам район отличается протяженной береговой линией, которая будет благоустроена, и близостью к ТТК, что обеспечивает хорошую транспортную доступность», — добавил Роман Родионцев.
Среди привлекательных локаций эксперт выделяет район Марьино. По его словам, здесь ожидается выход сразу двух крупных проектов с современными концепциями. Помимо хорошей транспортной доступности (линия МЦД и метро), жители смогут отдыхать в ПКиО имени 850-летия Москвы, рядом с набережной. Кроме того, в районе хорошо развита вся инфраструктура. «Сейчас на первичном рынке района Марьино отсутствует предложение строящихся ЖК. А в примыкающем к нему районе Люблино текущая цена квадратного метра составляет 193 тыс. руб. за 1 кв. м», — поясняет эксперт.
Проект застройки территории «Южного порта»
ЖК в Новой Москве
В 2022 году сохранит привлекательность Новая Москва, которая продолжает активно развиваться по всем направлениям — это строительство новых станций метро, объектов социальной и торговой инфраструктуры. На новых территориях, по мнению Виктории Кирюхиной, лучше обратить внимание на поселение Внуковское, на которое в 2021 году пришлось 5% всех просмотров объявлений в Москве на вторичном рынке.
В перспективе здесь откроются станция метро Солнцевской линии — «Пыхтино» и «Внуково». По оценкам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь 238 тыс. руб. «Внуковское по числу просмотров объявлений в 2021 году уступило только поселению Сосенское (также Новая Москва, и здесь также запланировано появление новой станции метро «Сосенки») и Хорошево-Мневникам. То есть покупатели голосуют за перспективные районы, где стоимость квадратного метра пока ниже, но есть перспективы значительного улучшения транспортной доступности, что ведет к росту цен», — отметила она.
Среди перспективных локаций в Новой Москве Дмитрий Алексеев из «Авито» выделяет поселение Десеновское. «За последние несколько лет в поселении активно развивалась социальная инфраструктура, значительно улучшилась транспортная ситуация: реконструировано Калужское шоссе, запущены новые автобусные маршруты, а к 2026 году планируется открытие четырех станций метро («Ракитки», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки»)», — приводит аргументы в пользу локации эксперт. Также здесь планируется возведение новых современных жилых кварталов и городских пространств, добавил он.
Среди перспективных локаций остаются районы Новый Москвы рядом с Солнцевской линией, здесь планируется открыть станции метро «Пыхтино» и «Внуково»
Районы с наибольшим ожидаемым ростом цен
Для покупки жилья можно рассмотреть районы с наибольшим ожидаемым ростом цен. По прогнозам экспертов, в 2022 году темпы роста цен на жилье в Москве и области замедлятся и будут немногим выше инфляции. Однако есть районы, где подорожание ожидается выше рынка.
Первое место по перспективам роста в 2022-м занимает Северное Тушино в Северо-Западном административном округе. На декабрь 2021 года средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 262,7 тыс. руб. (+19,2% за 2021 год). В 2022 году прирост может составить еще 15%. На втором месте — район Теплый Стан, расположенный в Юго-Западном административном округе. Средняя цена 1 кв. м составляет здесь 263,1 тыс. руб. (+20,2% за 2021 год). В 2022 году «квадрат» в этом районе может подорожать еще на 14%.
Тройку лидеров замыкает район Восточное Измайлово в Восточном административном округе. Аналитики прогнозируют здесь 11%-ный рост цен на жилье в 2022 году. Сейчас 1 кв. м в Восточном Измайлове оценивается в 269,2 тыс. руб. (+21,9% в 2021 году).
Районы с самым низким ценником
Эксперты также рекомендуют обратить внимание на районы с минимальной средней ценой квадратного метра. По данным ЦИАН, в старых границах Москвы самое доступное жилье в районах по состоянию на январь 2022 года находится в следующий районах: